Актуальные цены на студии, квартиры и виллы. Реальная доходность от аренды. Что покупать, а чего избегать — взгляд управляющей компании с 500 объектами в портфеле.

Фото предоставлено автором текста
Пхукет давно перестал быть просто пляжным курортом. Сегодня это один из самых зрелых инвестиционных рынков Юго-Восточной Азии: по данным отчётов CBRE, Knight Frank, Savills и Colliers International, остров входит в тройку самых привлекательных локаций для инвестиций в жилую недвижимость в регионе, обходя Бали, Самуи, Паттайю и ряд европейских курортов по совокупной доходности.
Мы в KOYA Company управляем более чем 500 объектами на острове. Каждый день мы видим, как конкретные квартиры зарабатывают или простаивают. Это даёт понимание рынка, которого нет ни у одного агентства продаж: не прогноз застройщика, а живые данные эксплуатации.
В этой статье: актуальные цены, реальная доходность и то, что важно знать до подписания.
Состояние рынка в 2026 году
Рынок Пхукета вышел на этап зрелости. Период взрывного роста 2021-2023 годов позади, но коррекции не произошло. Туристический поток стабильно растёт: выручка от туризма в 2025 году достигла 550 млрд батов, прогноз на 2026 год составляет 605 млрд батов.
Первичный рынок прибавляет 5-7% ежегодно, вторичный растёт на 3-5%. Уровень невостребованного предложения в сегменте quality condominiums на Пхукете составляет менее 12% — один из самых низких в регионе.
Покупатели стали заметно избирательнее. В фокусе не абстрактный «Пхукет», а конкретная локация, концепция проекта и, что принципиально важно, репутация управляющей компании. «Купить и забыть» больше не работает. Рынок 2026 года — это рынок профессионалов. Если покупаете объект, не понимая, кто будет им управлять и какова реальная конкуренция в районе, вы дарите деньги.
Цены на первичном рынке: за что платят в 2026 году
Новостройки остаются локомотивом рынка. Застройщики привлекают беспроцентной рассрочкой, современными комплексами с развитой инфраструктурой и прозрачными юридическими схемами.
Студии (25-30 м2)
Цена в актуальном проекте: 3,2-4,8 млн батов. Речь о районах с хорошей репутацией — Банг-Тао, Чернг-Талай, Камала. Комплексы включают бассейн, спортзал, круглосуточную охрану. Цены ниже, как правило, означают удалённую локацию или избыток аналогичных предложений рядом — оба варианта снижают арендный потенциал.
Однокомнатные (35-45 м2)
Самый востребованный формат на острове, и с точки зрения аренды — самый ликвидный. Диапазон: 4,8-7,5 млн батов. В премиальных локациях с продуманной концепцией — до 8-9 млн. Именно этот формат наш портфель показывает как наиболее стабильный по загрузке и доходности.
Двухкомнатные (55-75 м2)
Выбор семей и тех, кто планирует длительное проживание. Ценовой коридор: 7,5-11,5 млн батов. Близость к морю или малая плотность застройки выводят цену за верхнюю границу. Хорошо работают в аренде за счёт семейной аудитории с длительными бронированиями.
Первая линия
Beachfront — редкий товар. Старт цен в 2026 году: 180-220 тысяч батов за квадратный метр, в проектах высокого класса — свыше 300 тысяч. Объекты на второй линии в шаговой доступности от пляжа часто предлагают лучшее соотношение цены и доходности. Мы видим это по нашему портфелю: загрузка объектов второй линии в хорошем комплексе нередко выше, чем у beachfront с устаревшей инфраструктурой.
Вторичный рынок: когда стоит рассмотреть
На вторичке в 2026 году реально найти объекты дешевле новостроек:
— Студии: от 2,5-3 млн батов
— Однокомнатные: от 3,8-5,5 млн батов
Обычно это здания возрастом 7-12 лет. Привлекательная цена может нивелироваться техническим состоянием комплекса, повышенными эксплуатационными расходами и более медленным ростом стоимости.
Наша практика управления добавляет важный нюанс: комплекс с устаревшей инфраструктурой — без коворкинга, игровых зон, pet-friendly фишек — заметно проигрывает новым проектам даже в хорошей локации. Гости это чувствуют, рейтинги это отражают, загрузка падает.
Вторичка имеет смысл, если объект в отличном состоянии, расположен в сильном комплексе с хорошей репутацией на платформах бронирования, и вы это проверили до покупки, а не узнали после.
Виллы и таунхаусы
Виллы среднего уровня (2-3 спальни): 12-18 млн батов. Обычно не первая линия, жилые кварталы, оформляются через leasehold.
Премиум-виллы с бассейном и близостью к пляжу: от 20-35 млн батов и выше. Покупаются для личного использования или под элитную аренду. Налоговая нагрузка при покупке и владении недвижимостью в Таиланде остаётся умеренной по сравнению с Европой. Доходность от аренды вилл ниже, чем у квартир, но капитализация стабильнее.
Таунхаусы: 6,5-10 млн батов. Нишевый, но перспективный формат. Оптимально для тех, кто хочет приватную территорию без бюджета виллы. Для инвестиционной аренды менее ликвидны, для жизни — часто очень удобны.
Реальная доходность: что работает, а что нет
Доходность аренды на Пхукете составляет 6-10% gross, 5-8% net, капитализация — 8-15% в год.
Но это средние значения, и они сильно зависят от трёх переменных: района, формата объекта и управляющей компании.
Мы управляем объектами в Банг-Тао, Камале, Сурине и прилегающих районах. Среди ключевых наблюдений:
Два объекта в одном комплексе, с одинаковым метражом и ремонтом, могут приносить принципиально разный доход. Разница до двух раз. Причина почти всегда в управлении: сколько платформ задействовано, насколько правильно выстроено ценообразование, как работает коммуникация с гостями.
Загрузка в низкий сезон (май-октябрь) — главный показатель качества управления. В высокий сезон зарабатывают все. Разрыв виден летом.
Комиссия управляющей компании напрямую влияет на чистую доходность. Среднерыночная ставка на острове — 30-40%. Наша комиссия составляет 20%. На объекте с годовым доходом 1 млн батов разница составляет 100 000-200 000 батов ежегодно — в пользу собственника.
Почему цены на Пхукете не падают
Несколько фундаментальных факторов поддерживают рынок вне зависимости от конъюнктуры.
Пхукет — остров. Земельный ресурс ограничен физически, и это не изменится. Новые проекты строятся на всё менее выгодных участках, что поднимает ценность хорошо расположенных объектов.
Пхукет входит в топ локаций для инвестиций в недвижимость благодаря мощному сочетанию факторов: стабильному туристическому потоку, высокой доходности аренды, устойчивому капитальному росту, благоприятным визовым программам и развитию инфраструктуры.
Развитие медицины, международных школ и транспортной сети делает остров привлекательным не только для туристов, но и для долгосрочного проживания. Это расширяет арендную аудиторию за пределы пляжного сезона.
Как мы помогаем с покупкой
KOYA Company сопровождает покупку недвижимости на Пхукете с одним принципиальным отличием от классических агентств: мы знаем изнутри, как конкретные объекты работают в аренде.
Когда вы рассматриваете квартиру в комплексе, где у нас уже есть объекты под управлением, мы показываем реальные данные: загрузку по месяцам, среднюю цену ночи в высокий и низкий сезон, историю отзывов на платформах. Это не прогноз. Это история конкретных квартир за несколько лет.
Мы также сопровождаем юридическую часть сделки, ведём переговоры с застройщиком и запускаем объект в аренду сразу после покупки. Первое бронирование обычно приходит в течение 1-2 недель после передачи ключей.
Консультация по покупке — бесплатная.
Telegram: https://t.me/koya_company_bot
Сайт: koyay.com















